Normativa Attività Ricettive Extra Alberghiere
La legge regionale n 9 del 11/07/2006 e le successive delibere regionali completano un quadro normativo ben dettagliato per quanto riguarda la realizzazione o trasformazione di un immobile ad uso turistico.
Senza dimenticare l'AUA - L'autorizzazione unica ambientale!!!!
Strutture Ricettive Extra-Alberghiere nelle Marche
L'apertura di una struttura ricettiva rappresenta oggi una delle modalità più diffuse per valorizzare immobili residenziali, edifici storici, casali rurali e proprietà destinate all'ospitalità turistica. Tuttavia, prima di avviare un'attività di Bed & Breakfast, Affittacamere, Casa Vacanze o Country House, è necessario verificare attentamente la compatibilità dell'immobile con la normativa urbanistica, edilizia e turistico-ricettiva vigente.
La disciplina delle strutture ricettive extra-alberghiere nella Regione Marche è articolata e coinvolge numerosi aspetti tecnici: destinazione d'uso, conformità edilizia, requisiti dimensionali, sicurezza, accessibilità, adempimenti amministrativi e obblighi di comunicazione verso gli enti competenti.
L'esperienza professionale dimostra che le principali criticità non derivano dalla procedura amministrativa di avvio dell'attività, ma dalla situazione urbanistica dell'immobile. Fabbricati oggetto di ampliamenti non regolarizzati, modifiche distributive mai autorizzate, cambi di destinazione d'uso incompleti o immobili sottoposti a vincolo (paesaggistico, storico-architettonico o idrogeologico) possono rendere complessa o addirittura impossibile l'apertura dell'attività senza una preventiva regolarizzazione.
Per questo motivo, ogni progetto dovrebbe partire da una verifica tecnica preliminare finalizzata ad accertare lo stato legittimo dell'immobile e la sua effettiva idoneità all'esercizio dell'attività ricettiva.
Quali attività rientrano nelle strutture extra-alberghiere
La normativa regionale disciplina diverse forme di ospitalità, ciascuna caratterizzata da requisiti specifici e differenti modalità di gestione.
Tra le principali tipologie rientrano:
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Bed & Breakfast (imprenditoriali e non imprenditoriali)
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Affittacamere (o guest house)
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Case e Appartamenti per Vacanze (CAV)
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Country House (Residenze Rurali)
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Residenze d'Epoca
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Ostelli per la gioventù e Case per ferie
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Rifugi alpini ed escursionistici
Nota sulle Locazioni Turistiche: Le locazioni brevi o turistiche (purtamente contrattuali) non costituiscono tecnicamente una struttura ricettiva extra-alberghiera ai sensi della legge regionale, ma sono comunque soggette a precisi obblighi urbanistici, fiscali e di identificazione (CIR/CIN) che richiedono una verifica tecnica preventiva.
Ogni categoria presenta peculiarità proprie sia sotto il profilo urbanistico sia sotto il profilo gestionale e fiscale. La corretta individuazione della tipologia ricettiva costituisce quindi il primo passaggio per impostare correttamente il progetto.
Il quadro normativo di riferimento
Le strutture ricettive extra-alberghiere nelle Marche sono disciplinate principalmente dalla Legge Regionale 11 luglio 2006, n. 9 (Testo Unico delle norme regionali in materia di turismo) e dai relativi provvedimenti attuativi. Questa normativa regionale si integra strettamente con le disposizioni statali in materia di edilizia (D.P.R. 380/01), sicurezza, prevenzione incendi, igiene pubblica e pubblica sicurezza.
Negli ultimi anni il settore è stato interessato da importanti novità legislative volte a garantire la trasparenza del mercato e a contrastare l'abusivismo. Tra queste spiccano:
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L'introduzione del CIR (Codice Identificativo Regionale) gestito tramite la piattaforma Istrice-Ross1000.
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L'obbligatorietà del CIN (Codice Identificativo Nazionale), il codice ministeriale tassativo per l'esposizione all'esterno delle strutture e per la pubblicazione di annunci sui portali di prenotazione online.
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Il rigoroso rispetto dei requisiti di sicurezza degli impianti, con particolare attenzione ai sistemi di rilevazione gas e antincendio (estintori), estesi di recente anche alle forme di ospitalità più semplici.
La normativa è in continua evoluzione e richiede una valutazione aggiornata caso per caso, soprattutto quando l'attività viene esercitata all'interno di edifici esistenti o in centri storici e contesti rurali soggetti a tutele specifiche.
L'importanza della verifica preliminare
Prima di investire nell'acquisto, nella ristrutturazione o nell'allestimento di un immobile destinato all'ospitalità turistica è indispensabile verificare:
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La regolarità urbanistica ed edilizia (tolleranze costruttive, stato legittimo).
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La compatibilità della destinazione d'uso rispetto agli strumenti urbanistici comunali (PRG/PUG).
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La presenza di vincoli storici, architettonici, paesaggistici o ambientali.
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La sussistenza dei requisiti igienico-sanitari e dimensionali specifici (superfici minime delle camere, altezze, rapporti aeroilluminanti).
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Gli eventuali interventi necessari per l'adeguamento alla normativa sull'abbattimento delle barriere architettoniche.
Una verifica preventiva consente di individuare tempestivamente eventuali criticità e di pianificare correttamente tempi, costi e procedure autorizzative.
Assistenza tecnica e professionale
Lo Studio offre consulenza e assistenza tecnica specialistica per la progettazione, la regolarizzazione e l'avvio di strutture ricettive extra-alberghiere, seguendo l'iter in ogni sua fase:
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Due diligence urbanistica ed edilizia per la verifica dello stato legittimo.
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Progettazione architettonica di adeguamento e ridistribuzione degli spazi interni.
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Pratiche edilizie di sanatoria o regolarizzazione, ove necessarie.
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Gestione dei rapporti con le Soprintendenze e gli enti di tutela in caso di immobili vincolati.
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Predisposizione della documentazione tecnica per la presentazione della S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso lo sportello SUAP competente.
Nelle sezioni dedicate del sito sono disponibili approfondimenti specifici per ciascuna tipologia ricettiva, con l'analisi dettagliata dei requisiti dimensionali, delle procedure autorizzative e degli aspetti tecnici da valutare prima dell'apertura.
COUNTRY HOUSE (Residenze Rurali)
Definizione normativa
Disciplinate dall'Art. 21 della L.R. Marche n. 9/2006 (e successive modifiche), le Country House (o Residenze Rurali) sono strutture ricettive edili localizzate in contesti rurali o borghi storici di particolare pregio paesaggistico ed ambientale. Sono costituite da fabbricati tipici dell'architettura rurale marchigiana, ristrutturati mantenendo inalterati i caratteri tradizionali dell'edificio, e vengono gestite in forma imprenditoriale. Offrono alloggio ed eventualmente servizi di ristorazione, somministrazione di alimenti e bevande, nonché attività ricreative, culturali o sportive.
Requisiti tecnici (D.G.R. 1011/2007, All. A)
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Parametro Valore e Requisito Normativo
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Camera singolaSuperficie minima di 8 m²
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Camera doppiaSuperficie minima di 14 m²
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Posti letto aggiuntiviIncremento di superficie di 4 m² per ogni letto successivo al secondo
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Bagno privatoAlmeno 1 bagno ogni 6 posti letto (se non privato in camera). Superficie minima 3 m² dotato di lavabo, WC, bidet, doccia o vasca
Capacità ricettiva massima Massimo 25 posti letto (articolati in camere o appartamenti);
Altezza minima locali 2,70 m per i locali abitabili. Riduzioni a 2,40 m sono ammesse esclusivamente per i locali accessori (bagni, corridoi) o nei casi di recupero del patrimonio edilizio esistente nei Comuni montani o borghi storici, secondo le deroghe previste dagli strumenti urbanistici comunali e dalle normative regionali sul recupero edilizio.
Caratteri edilizi Obbligo di rispetto e valorizzazione dell'architettura rurale tradizionale (materiali locali, finiture tipiche, salvaguardia tipologica).
Procedura amministrativa e adempimenti aggiornati
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Verifica dello Stato Legittimo: Accertamento preventivo della regolarità urbanistico-edilizia del fabbricato rurale e verifica della compatibilità della destinazione d'uso ricettiva con il Piano Regolatore Generale (PRG/PUG) del Comune.
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Presentazione della S.C.I.A.: Invio telematico della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) allo sportello SUAP del Comune competente, corredata da relazioni tecniche, elaborati grafici progettuali, superamento delle barriere architettoniche e attestazione dei requisiti igienico-sanitari.
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Sicurezza e Antincendio: Adeguamento della struttura alle norme di prevenzione incendi. Trattandosi di attività con capacità non superiore a 25 posti letto, non vige l'obbligo di SCIA antincendio ai Vigili del Fuoco (sotto soglia D.P.R. 151/2011), ma è tassativo il rispetto delle disposizioni di sicurezza antincendio specifiche per le attività ricettive minori, oltre all'installazione di dispositivi di rilevazione gas e presenza di estintori.
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Registrazione Istrice-Ross1000 e CIR: Accreditamento sulla piattaforma della Regione Marche per la gestione dei flussi turistici e contestuale rilascio del CIR (Codice Identificativo Regionale).
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Ottenimento del CIN: Richiesta del CIN (Codice Identificativo Nazionale) tramite l'interoperabilità con la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.
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Obblighi di Esposizione e Pubblicità: Esposizione obbligatoria del CIN all'esterno della struttura e inserimento dello stesso in qualsiasi annuncio, locandina o inserzione pubblicitaria, inclusi i portali di prenotazione online (OTA).
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Pubblica Sicurezza e Statistica: Registrazione al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato per la comunicazione giornaliera degli ospiti (entro 24 ore dall'arrivo) e invio mensile dei dati statistici ISTAT tramite la piattaforma regionale.
Riferimenti normativi specifici
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L.R. Marche 11 luglio 2006, n. 9 – Testo Unico delle norme regionali in materia di turismo (Art. 21).
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D.G.R. Marche n. 1011/2007 (Allegato A) – Criteri e requisiti tecnici specifici per le Country House.
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D.G.R. Marche n. 193/2021 – Istituzione del Registro Regionale e modalità di gestione del CIR.
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Art. 13-ter del D.L. 145/2023 (conv. in L. 191/2023) – Istituzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e obblighi di sicurezza.
APPARTAMENTI AMMOBILIATI AD USO TURISTICO
Definizione normativa
Disciplinati dall'art. 32 della L.R. 9/2006, sono unità abitative arredate concesse in locazione temporanea a turisti, senza erogazione di servizi centralizzati. La gestione può essere occasionale (locazione turistica non imprenditoriale) o continuativa e imprenditoriale. Dal 2 novembre 2024, la gestione imprenditoriale richiede obbligatoriamente la SCIA al SUAP.
NOVITÀ 2024: Le locazioni turistiche in forma imprenditoriale devono presentare SCIA al SUAP dal 2 novembre 2024 (art. 13-ter D.L. 145/2023). Quelle non imprenditoriali devono comunque ottenere il CIN e registrarsi nella BDSR.
Requisiti tecnici (DGR 1011/2007, All. A)
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Superficie minima 28 m² (fino a 4 posti letto)
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Posto letto aggiuntivo +6 m² per ogni posto letto oltre i 4
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Bagno min. 3 m² — lavabo, WC, bidet, doccia/vasca
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Cucina Angolo cottura o cucina attrezzata obbligatoria
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Arredi Letti, tavolo, sedie, armadi, biancheria
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Impianti Conformi a norme vigenti (elettrico, idrico, gas)
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Aerazione/illuminazioneNaturale per tutti gli ambienti
Procedura amministrativa aggiornata
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Locazione NON imprenditoriale (occasionale): Comunicazione al Comune, iscrizione BDSR e richiesta CIN.
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Locazione IMPRENDITORIALE (gestione continuativa): Presentare SCIA al SUAP del Comune competente (dal 2 novembre 2024 obbligatorio).
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Iscrizione nel Registro Regionale Extra-Alberghiero — ottenere CIR tramite ISTRICE.
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Registrazione sul portale Alloggiati Web della Questura per comunicazione ospiti.
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Richiedere CIN tramite BDSR — Ministero del Turismo. Esporre CIN all'esterno e in tutti gli annunci.
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Regime fiscale: locazioni brevi (cedolare secca 21% o 26% dal 2° immobile), o regime imprenditoriale con P.IVA.
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Applicare eventuale tassa di soggiorno comunale.
Riferimenti normativi specifici
• L.R. Marche 11 luglio 2006, n. 9, art. 32 (Appartamenti ammobiliati per uso turistico)
• DGR Marche 1011/2007, Allegato A — Requisiti tecnici
• DGR 193/2021 — Registro Regionale e CIR
• D.L. 145/2023 conv. L. 191/2023, art. 13-ter — CIN e SCIA imprenditoriale
• D.L. 50/2017 conv. L. 96/2017, art. 4 — Locazioni brevi e cedolare secca
CASE PER FERIE (CF)
Definizione normativa
Strutture destinate all'ospitalità turistica o sociale, con finalità ricreative, culturali o di vacanza, gestite in forma imprenditoriale o da enti senza scopo di lucro (enti religiosi, associazioni). Indicate per gruppi organizzati o singoli ospiti, con servizi di base e camere multiple. Regolate dalla L.R. 9/2006 e dalla DGR 1011/2007.
Requisiti tecnici (DGR 1011/2007, All. A)
Camera singola min. 9 m²
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Camera doppia min. 12-14 m²
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Letto aggiuntivo +6 m²
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Bagni Privati o comuni, min. 3 m² ciascuno — lavabo, WC, bidet, doccia/vasca
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Locali comuni Sala da pranzo/refettorio obbligatori; cucina attrezzata
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Sale ricreative/culturali
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In relazione alla destinazione specifica
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Altezza minima 2,70 m
Procedura amministrativa aggiornata
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Presentare SCIA al SUAP del Comune competente.
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Allegare documentazione tecnica; pareri AST (sanitario) e VVF (se > 25 posti letto).
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Iscrizione nel Registro Regionale Extra-Alberghiero — CIR tramite ISTRICE.
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Registrazione su Alloggiati Web della Questura.
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Richiedere CIN tramite BDSR — Ministero del Turismo.
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Conformarsi alle norme antincendio: strutture con > 25 posti letto soggette a SCIA antincendio ("attività 66" DPR 151/2011).
Riferimenti normativi specifici
• L.R. Marche 11 luglio 2006, n. 9 — Case per Ferie
• DGR Marche 1011/2007, Allegato A — Requisiti tecnici
• DGR 193/2021 — Registro Regionale e CIR
• D.L. 145/2023 conv. L. 191/2023, art. 13-ter — CIN
• DPR 151/2011 e D.M. 9/4/1994 coord. D.M. 14/7/2015 — Antincendio
BED & BREAKFAST (B&B)
Definizione normativa
Disciplinato dall'art. 34 della L.R. 9/2006, il B&B è una struttura ricettiva a conduzione familiare dove il proprietario o un familiare convivente offre pernottamento e prima colazione. Il limite dimensionale è di norma 6 camere e 12 posti letto, in coerenza con i requisiti della DGR 1011/2007.
Requisiti tecnici (DGR 1011/2007, All. A)
PARAMETRO VALORE
Camera singola min. 9 m²
Camera doppia min. 12 m²
Letto aggiuntivo +6 m² per posto letto
Bagno per camera min. 3 m² — lavabo, WC, bidet, doccia/vasca (privato preferibile)
Numero max camere 6
Posti letto massimi 12
Altezza minima locali 2,70 m
Servizio colazione
Spazio dedicato obbligatorio (cucina o sala comune)
Procedura amministrativa aggiornata
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Presentare SCIA al SUAP del Comune competente (indicare numero camere, posti letto, planimetrie).
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Garantire conformità edilizia, urbanistica e igienico-sanitaria (parere AST eventuale).
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Iscrizione nel Registro Regionale Extra-Alberghiero tramite ISTRICE — ottenere CIR.
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Registrarsi sul portale Alloggiati Web della Questura per comunicazione ospiti.
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Richiedere il CIN tramite BDSR — Ministero del Turismo (obbligatorio dal 1° gennaio 2025).
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Esporre il CIN all'esterno e in tutti gli annunci.
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Comunicare prezzi e periodi di apertura.
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Verificare con il Comune l'eventuale obbligo di applicazione/dichiarazione della tassa di soggiorno.
Riferimenti normativi specifici
• L.R. Marche 11 luglio 2006, n. 9, art. 34 (Bed & Breakfast)
• DGR Marche 1011/2007, Allegato A — Requisiti tecnici
• DGR 193/2021 — Registro Regionale e CIR
• D.L. 145/2023 conv. L. 191/2023, art. 13-ter — CIN
AFFITTACAMERE
Definizione normativa
Disciplinato dall'art. 26 della L.R. 9/2006, l'affittacamere è una struttura extra-alberghiera con non più di 6 camere e 12 posti letto complessivi, gestita in forma imprenditoriale (a differenza del B&B che prevede gestione esclusivamente familiare). Può offrire servizi aggiuntivi rispetto al B&B (biancheria, assistenza, bevande, ecc.).
Requisiti tecnici (DGR 1011/2007, All. A)
PARAMETRO VALORE
Camera singola min. 9 m²
Camera doppia min. 12 m²
Camera ≥ 3 posti letto +6 m² per ogni letto aggiuntivo
Bagno per camera min. 3 m² — lavabo, WC, bidet, doccia/vasca (esclusivo o in comune per ratio definita)
Numero max camere 6
Posti letto massimi 12
Altezza minima locali 2,70 m
Impianti Conformi normativa tecnica vigente (L. 37/2008 e s.m.i.)
Procedura amministrativa aggiornata
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Presentare SCIA al SUAP del Comune competente con relazione tecnica, planimetrie, superfici e impianti.
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Verifiche da AST (ex ASUR) e VVF (se applicabile — > 25 posti letto, caso raro per affittacamere).
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Iscrizione nel Registro Regionale Extra-Alberghiero — ottenere CIR tramite ISTRICE.
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Registrazione sul portale Alloggiati Web della Questura.
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Richiedere CIN tramite BDSR — Ministero del Turismo.
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Esporre CIN all'esterno e in tutti gli annunci.
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Comunicare prezzi e periodi di apertura; adempimenti fiscali (P.IVA, registratore fiscale se servizi aggiuntivi).
Riferimenti normativi specifici
• L.R. Marche 11 luglio 2006, n. 9, art. 26 (Affittacamere)
• DGR Marche 1011/2007, Allegato A — Requisiti tecnici
• DGR 193/2021 — Registro Regionale e CIR
• D.L. 145/2023 conv. L. 191/2023, art. 13-ter — CIN
CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE (CAV)
Definizione normativa
Disciplinate dall'art. 27 della L.R. 9/2006, le CAV sono unità abitative arredate gestite in forma imprenditoriale e continuativa, a differenza degli appartamenti ad uso turistico che possono avere gestione occasionale. Non devono offrire servizi alberghieri centralizzati, ma garantiscono standard minimi di qualità. Consentono la gestione di più unità abitative.
Requisiti tecnici (DGR 1011/2007, All. A)
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Monolocale min. 28 m² per max 4 posti letto
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Posto letto aggiuntivo oltre 4 +6 m²
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Camera singola min. 9 m²
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Camera doppia min. 14 m²
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Bagno min. 3 m² — lavabo, WC, bidet, doccia/vasca
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Cucina Angolo cottura o cucina attrezzata
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Posti letto massimi totali 25 (per l'insieme delle unità in gestione)
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Altezza minima 2,70 m (2,40 m oltre 600 m s.l.m.)
Procedura amministrativa aggiornata
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Presentare SCIA al SUAP del Comune competente, indicando tutte le unità abitative, superfici, posti letto.
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Allegare documentazione tecnica completa (planimetrie, relazione impianti, requisiti rispettati).
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Iscrizione nel Registro Regionale Extra-Alberghiero — ottenere CIR tramite ISTRICE.
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Registrazione su Alloggiati Web della Questura per comunicazione ospiti.
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Richiedere CIN tramite BDSR — Ministero del Turismo. Esporre CIN all'esterno e in tutti gli annunci.
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Comunicare prezzi e periodi di apertura; adempimenti fiscali e tassa di soggiorno.
Riferimenti normativi specifici
• L.R. Marche 11 luglio 2006, n. 9, art. 27 (Case e appartamenti per vacanze)
• DGR Marche 1011/2007, Allegato A — Requisiti tecnici
• DGR 193/2021 — Registro Regionale e CIR
• D.L. 145/2023 conv. L. 191/2023, art. 13-ter — CIN
ADEMPIMENTI OBBLIGATORI AGGIUNTIVI
1. Codice Identificativo Regionale (CIR) — dal 2021
Introdotto con DGR 193 del 22/02/2021, il CIR è assegnato dalla Regione Marche alle strutture extra-alberghiere iscritte nel Registro Regionale. Per ottenerlo occorre:
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Aver presentato SCIA/CIA al SUAP del Comune competente;
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Essersi registrati alla Questura di competenza e aver ricevuto le credenziali di Alloggiati Web;
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Essersi accreditati al sistema ISTRICE/ROSS1000 per la gestione dei flussi turistici;
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Aver comunicato prezzi e periodi di apertura.
Il CIR deve essere esposto in tutti gli annunci di pubblicità e commercializzazione dell'attività ricettiva.
2. Codice Identificativo Nazionale (CIN) — obbligatorio dal 1° gennaio 2025
Introdotto dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023 (conv. L. 191/2023), il CIN è un codice univoco nazionale assegnato dal Ministero del Turismo tramite la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR — portale: www.bdsr.ministeroturismo.gov.it). Sostituisce i codici regionali a fini di identificazione nazionale.
Si applica a Tutte le strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere; immobili a locazione breve o turistica
Si ottiene con registrazione sulla piattaforma BDSR del Ministero del Turismo (procedura automatizzata)
Gli obblighi di esposizione del CIN esposto all'esterno dello stabile; indicato in tutti gli annunci (online e offline)
Le sanzioni per mancato CIN vanno da Da € 800 a € 8.000 per il titolare
Le sanzioni per mancata esposizione vanno Da € 500 a € 5.000
3. Sicurezza antincendio — quadro aggiornato
Strutture ≤ 25 posti letto
Nessuna SCIA antincendio, ma obbligo di misure di sicurezza sotto responsabilità del titolare
Strutture 25-50 posti letto
Attività 66 DPR 151/2011; D.M. 9/4/1994 coord. D.M. 14/7/2015 (regola semplificata)
Strutture > 50 posti letto
Attività 66 DPR 151/2011; D.M. 9/4/1994 o Codice (D.M. 3/8/2015) in alternativa
Rilevatori fumo
Obbligatori in tutte le strutture con ospiti, anche < 25 posti letto
Estintori
Obbligatori, numero e tipologia secondo normativa antincendio
4. Comunicazione ospiti — Alloggiati Web
Tutte le strutture ricettive sono obbligate a comunicare le generalità degli ospiti alla Questura competente attraverso il portale Alloggiati Web (www.commissariatodips.it) entro 24 ore dall'arrivo (o entro 6 ore per soggiorni che si protraggono nella notte). L'obbligo vale anche per appartamenti ad uso turistico.
5. Flussi turistici — ISTRICE/ROSS1000
La piattaforma regionale ISTRICE (alimentata dal sistema nazionale ROSS1000) è il sistema obbligatorio per la comunicazione degli arrivi e delle presenze turistiche alla Regione Marche e all'ISTAT. L'accreditamento è prerequisito per l'ottenimento del CIR. I dati devono essere comunicati periodicamente secondo le scadenze regionali.